Downloads:
Maklerregeln:
WORD doc
PDF File
Nebenkosten Kauf:
WORD doc
PDF File
Nebenkosten Miete:
WORD doc
PDF File
Konsumentenschutz:
WORD doc
PDF File
Nebenkostenübersicht und weitere Informationen
I. Nebenkosten bei
Kaufverträgen
1.
Grunderwerbsteuervom Wert der Gegenleistung
.............. 3,5% (Ermäßigung oder Befreiung in Sonderfällen möglich)
2. Grundbuchseintragungsgebühr (Eigentumsrecht) ............ 1,1%
3. Kosten der Vertragserrichtung und grundbücherlichen Durchführung nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des jeweiligen Urkundenerrichters sowie Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren
4. Verfahrenskosten und Verwaltungsabgaben für Grundverkehrsverfahren (länderweise unterschiedlich)
5. Förderungsdarlehen bei Wohnungseigentumsobjekten und Eigenheimen – Übernahme durch den Erwerber: Neben der laufenden Tilgungsrate außerordentliche Tilgung bis zu 50 % des aushaftenden Kapitals bzw. Verkürzung der Laufzeit möglich. Der Erwerber hat keinen Rechtsanspruch auf Übernahme eines Förderungsdarlehens.
6. Allfällige Anliegerleistungen laut Vorschreibung der Gemeinde (Aufschließungskosten und Kosten der Baureifmachung des Grundstückes) sowie Anschlussgebühren und -kosten (Strom, Gas, Wasser, Kanal, Telefon etc.)
7. Vermittlungsprovision (gesetzlich vorgesehene Höchstprovision)
A)bei Kauf, Verkaufoder Tausch von
Liegenschaften oder Liegenschaftsanteilen
Liegenschaftsanteilen, an denen Wohnungseigentum besteht oder vereinbarungsgemäß begründet wird
Unternehmen aller Art
Abgeltungen für Superädifikate auf einem Grundstück
bei einem Wert
bis EUR 36.336,42 ..................................................................................je 4%
von EUR 36.336,43 bis EUR 48.448,50 ..................................................... EUR 1.453,46
ab EUR 48.448,51 ...................................................................................je 3%
von beiden Auftraggebern (Verkäufer und Käufer) ......................................jeweils zzgl. 20% USt.
B)bei Optionen
50% der Provision gem. Punkt 7. A, welche im Fall des Kaufes durch den Optionsberechtigten angerechnet werden.
2. Grundbuchseintragungsgebühr (Eigentumsrecht) ............ 1,1%
3. Kosten der Vertragserrichtung und grundbücherlichen Durchführung nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des jeweiligen Urkundenerrichters sowie Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren
4. Verfahrenskosten und Verwaltungsabgaben für Grundverkehrsverfahren (länderweise unterschiedlich)
5. Förderungsdarlehen bei Wohnungseigentumsobjekten und Eigenheimen – Übernahme durch den Erwerber: Neben der laufenden Tilgungsrate außerordentliche Tilgung bis zu 50 % des aushaftenden Kapitals bzw. Verkürzung der Laufzeit möglich. Der Erwerber hat keinen Rechtsanspruch auf Übernahme eines Förderungsdarlehens.
6. Allfällige Anliegerleistungen laut Vorschreibung der Gemeinde (Aufschließungskosten und Kosten der Baureifmachung des Grundstückes) sowie Anschlussgebühren und -kosten (Strom, Gas, Wasser, Kanal, Telefon etc.)
7. Vermittlungsprovision (gesetzlich vorgesehene Höchstprovision)
A)bei Kauf, Verkaufoder Tausch von
Liegenschaften oder Liegenschaftsanteilen
Liegenschaftsanteilen, an denen Wohnungseigentum besteht oder vereinbarungsgemäß begründet wird
Unternehmen aller Art
Abgeltungen für Superädifikate auf einem Grundstück
bei einem Wert
bis EUR 36.336,42 ..................................................................................je 4%
von EUR 36.336,43 bis EUR 48.448,50 ..................................................... EUR 1.453,46
ab EUR 48.448,51 ...................................................................................je 3%
von beiden Auftraggebern (Verkäufer und Käufer) ......................................jeweils zzgl. 20% USt.
B)bei Optionen
50% der Provision gem. Punkt 7. A, welche im Fall des Kaufes durch den Optionsberechtigten angerechnet werden.
II. Nebenkosten bei Mietverträgen
1. Vergebührung des Mietvertrages
(§ 33 TP 5 GebG):
1% des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttomietzinses (inkl. USt), höchstens das 18fache des Jahreswertes, bei unbestimmter Vertragsdauer 1% des dreifachen Jahreswertes. Der Vermieter (bzw. in dessen Vertretung z.B. der Makler, Hausverwalter, Rechtsanwalt oder Notar) ist verpflichtet, die Gebühr selbst zu berechnen und abzuführen. Bei befristeten Bestandverträgen über Gebäude oder Gebäudeteile, die überwiegend Wohnzwecken dienen, sind die Gebühren ab diesem Zeitpunkt mit dem Dreifachen des Jahreswertes begrenzt.
2. Vertragserrichtungskosten nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des jeweiligen Urkundenerrichters.
3. Vermittlungsprovision für die Berechnung der Provision wird der Bruttomietzins herangezogen.
Dieser besteht aus:
Haupt- oder Untermietzins,
anteilige Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben,
Anteil für allfällige besondere Aufwendungen (z.B. Lift),
allfälliges Entgelt für mitvermietete Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände oder sonstige zusätzliche Leistungen des Vermieters.
Für die Berechnung der Provisionsgrundlage ist die Umsatzsteuer nicht in den Bruttomietzins einzurechnen. Die Heizkosten sind ebenso wenig miteinzurechnen, wenn es sich um die Vermittlung von Mietverhältnissen an einer Wohnung handelt, bei der nach den mietrechtlichen Vorschriften die Höhe des Mietzinses nicht frei vereinbart werden darf (Angemessener Mietzins, Richtwertmietzins). Eine Provision für besondere Abgeltungen in der Höhe von bis zu 5% kann zusätzlich mit dem Vormieter vereinbart werden.
1% des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttomietzinses (inkl. USt), höchstens das 18fache des Jahreswertes, bei unbestimmter Vertragsdauer 1% des dreifachen Jahreswertes. Der Vermieter (bzw. in dessen Vertretung z.B. der Makler, Hausverwalter, Rechtsanwalt oder Notar) ist verpflichtet, die Gebühr selbst zu berechnen und abzuführen. Bei befristeten Bestandverträgen über Gebäude oder Gebäudeteile, die überwiegend Wohnzwecken dienen, sind die Gebühren ab diesem Zeitpunkt mit dem Dreifachen des Jahreswertes begrenzt.
2. Vertragserrichtungskosten nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des jeweiligen Urkundenerrichters.
3. Vermittlungsprovision für die Berechnung der Provision wird der Bruttomietzins herangezogen.
Dieser besteht aus:
Haupt- oder Untermietzins,
anteilige Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben,
Anteil für allfällige besondere Aufwendungen (z.B. Lift),
allfälliges Entgelt für mitvermietete Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände oder sonstige zusätzliche Leistungen des Vermieters.
Für die Berechnung der Provisionsgrundlage ist die Umsatzsteuer nicht in den Bruttomietzins einzurechnen. Die Heizkosten sind ebenso wenig miteinzurechnen, wenn es sich um die Vermittlung von Mietverhältnissen an einer Wohnung handelt, bei der nach den mietrechtlichen Vorschriften die Höhe des Mietzinses nicht frei vereinbart werden darf (Angemessener Mietzins, Richtwertmietzins). Eine Provision für besondere Abgeltungen in der Höhe von bis zu 5% kann zusätzlich mit dem Vormieter vereinbart werden.
III. Nebenkosten bei
Pachtverträgen
Vergebührung des Pachtvertrages
(§ 33 TP 5 GebGes)
- bei Befristung 1% des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttopachtzinses
- bei unbestimmter Vertragsdauer 1% des 3-fachen Jahresbruttopachtzinses Vertragserrichtungskosten nach den Tarifen des jeweiligen Urkundenerrichters
- bei Befristung 1% des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttopachtzinses
- bei unbestimmter Vertragsdauer 1% des 3-fachen Jahresbruttopachtzinses Vertragserrichtungskosten nach den Tarifen des jeweiligen Urkundenerrichters
3. Vermittlungsprovision
a) Pachtverhältnisse insbesondere in der Land- und Forstwirtschaft
Für die Vermittlung der Verpachtung von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen darf mit beiden Auftraggebern eine Provision vereinbart werden, die mit einem Prozentsatz des auf die Pachtdauer entfallenden Pachtzinses festgelegt ist. Bei unbestimmter Pachtdauer 5% des auf 5 Jahre entfallenden Pachtzinses Bei bestimmter Pachtdauer
bis zu 6 Jahren ...................5%
bis zu 12 Jahren .................4%
bis zu 24 Jahren .................3%
über 24 Jahre .....................2%
jeweils plus 20% USt.
Für die Vermittlung der Verpachtung von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen darf mit beiden Auftraggebern eine Provision vereinbart werden, die mit einem Prozentsatz des auf die Pachtdauer entfallenden Pachtzinses festgelegt ist. Bei unbestimmter Pachtdauer 5% des auf 5 Jahre entfallenden Pachtzinses Bei bestimmter Pachtdauer
bis zu 6 Jahren ...................5%
bis zu 12 Jahren .................4%
bis zu 24 Jahren .................3%
über 24 Jahre .....................2%
jeweils plus 20% USt.
Für die Vermittlung von Zugehör darf zusätzlich jeweils
eine Provision von 3% des Gegenwertes plus 20% USt. vereinbart werden.
b) Unternehmenspacht
Bei unbestimmter Pachtdauer 3-facher monatlicher Pachtzins
Bei bestimmter Pachtdauer
bis zu 5 Jahren ...... 5%
bis zu 10 Jahren ...... 4%
über 10 Jahre ...... 3%
jeweils plus 20% USt.
Bei unbestimmter Pachtdauer 3-facher monatlicher Pachtzins
Bei bestimmter Pachtdauer
bis zu 5 Jahren ...... 5%
bis zu 10 Jahren ...... 4%
über 10 Jahre ...... 3%
jeweils plus 20% USt.
Für die Vermittlung von Abgeltungen für Investitionen
oder Einrichtungsgegenständen darf mit dem Verpächter oder Vorpächter 5% des
vom Pächter hierfür geleisteten Betrages vereinbart werden.
IV. Nebenkosten bei
Hypothekardarlehen
- Vergebührung des Darlehensvertrages
........................................... 0,8%
bei Kontokorrentkrediten mit einer Laufzeit über 5 Jahre .................. 1,5%
- Grundbuchseintragungsgebühr ....................................................... 1,2%
- Allgemeine Rangordnung für die Verpfändung ................................. 0,6%
- Errichtung der Schuldurkunde nach dem Tarif des jeweiligen Urkundenerrichters
- Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren laut Tarif
- Kosten der allfälligen Schätzung laut Sachverständigentarif
- Vermittlungsprovision: Darf den Betrag von 2% der Darlehenssumme nicht übersteigen, sofern die Vermittlung im
Zusammenhang mit einer Vermittlung gemäß § 15 Abs. 1 IMVO steht. Besteht kein solcher Zusammenhang, so darf die
Provision oder sonstige Vergütung 5% der Darlehenssumme nicht übersteigen.
bei Kontokorrentkrediten mit einer Laufzeit über 5 Jahre .................. 1,5%
- Grundbuchseintragungsgebühr ....................................................... 1,2%
- Allgemeine Rangordnung für die Verpfändung ................................. 0,6%
- Errichtung der Schuldurkunde nach dem Tarif des jeweiligen Urkundenerrichters
- Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren laut Tarif
- Kosten der allfälligen Schätzung laut Sachverständigentarif
- Vermittlungsprovision: Darf den Betrag von 2% der Darlehenssumme nicht übersteigen, sofern die Vermittlung im
Zusammenhang mit einer Vermittlung gemäß § 15 Abs. 1 IMVO steht. Besteht kein solcher Zusammenhang, so darf die
Provision oder sonstige Vergütung 5% der Darlehenssumme nicht übersteigen.
V. Grundlagen der
Maklerprovision (gemäß Maklergesetz)
§ 6 (1) Der Auftraggeber ist zur Zahlung einer
Provision für den Fall verpflichtet, dass das zu vermittelnde Geschäft durch
die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten
zustande kommt.
(3) Der Makler hat auch dann Anspruch auf Provision, wenn auf Grund seiner Tätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft, wohl aber ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustande kommt.
(4) Dem Makler steht keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner des Geschäfts wird. Dies gilt auch, wenn das mit dem Dritten geschlossene Geschäft wirtschaftlich einem Abschluss durch den Makler selbst gleichkommt. Bei einem sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, hat der Makler nur dann einen Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf dieses Naheverhältnis hinweist.
§ 7 (1) Der Anspruch auf Provision entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Der Makler hat keinen Anspruch auf einen Vorschuss.
§ 10 Der Provisionsanspruch und der Anspruch auf den Ersatz zusätzlicher Aufwendungen werden mit ihrer Entstehung fällig.
(3) Der Makler hat auch dann Anspruch auf Provision, wenn auf Grund seiner Tätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft, wohl aber ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustande kommt.
(4) Dem Makler steht keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner des Geschäfts wird. Dies gilt auch, wenn das mit dem Dritten geschlossene Geschäft wirtschaftlich einem Abschluss durch den Makler selbst gleichkommt. Bei einem sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, hat der Makler nur dann einen Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf dieses Naheverhältnis hinweist.
§ 7 (1) Der Anspruch auf Provision entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Der Makler hat keinen Anspruch auf einen Vorschuss.
§ 10 Der Provisionsanspruch und der Anspruch auf den Ersatz zusätzlicher Aufwendungen werden mit ihrer Entstehung fällig.
Besondere Provisionsvereinbarungen
§ 15 (1) Eine Vereinbarung, wonach der Auftraggeber, etwa als Entschädigung oder Ersatz für Aufwendungen und Mühewaltung, auch ohne einen dem Makler zurechenbaren Vermittlungserfolg einen Betrag zu leisten hat, ist nur bis zur Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Provision und nur für den Fall zulässig, dass 1. das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustande kommt, weil der Auftraggeber entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das Zustandekommen des Geschäftes erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund unterlässt; 2. mit dem vom Makler vermittelten Dritten ein anderes als ein zweckgleichwertiges Geschäft zustande kommt, sofern die Vermittlung des Geschäfts in den Tätigkeitsbereich des Maklers fällt; 3. das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft nicht mit dem Auftraggeber, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der Auftraggeber dieser die ihm vom Makler bekannt gegebene Möglichkeit zum Abschluss mitgeteilt hat oder das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der vermittelte Dritte dieser die Geschäftsgelegenheit bekannt gegeben hat, oder 4. das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten zustande kommt, weil ein gesetzliches oder ein vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsrecht ausgeübt wird.
§ 15 (1) Eine Vereinbarung, wonach der Auftraggeber, etwa als Entschädigung oder Ersatz für Aufwendungen und Mühewaltung, auch ohne einen dem Makler zurechenbaren Vermittlungserfolg einen Betrag zu leisten hat, ist nur bis zur Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Provision und nur für den Fall zulässig, dass 1. das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustande kommt, weil der Auftraggeber entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das Zustandekommen des Geschäftes erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund unterlässt; 2. mit dem vom Makler vermittelten Dritten ein anderes als ein zweckgleichwertiges Geschäft zustande kommt, sofern die Vermittlung des Geschäfts in den Tätigkeitsbereich des Maklers fällt; 3. das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft nicht mit dem Auftraggeber, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der Auftraggeber dieser die ihm vom Makler bekannt gegebene Möglichkeit zum Abschluss mitgeteilt hat oder das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der vermittelte Dritte dieser die Geschäftsgelegenheit bekannt gegeben hat, oder 4. das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten zustande kommt, weil ein gesetzliches oder ein vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsrecht ausgeübt wird.
(2) Eine solche Leistung kann bei einem
Alleinvermittlungsauftrag weiters für den Fall vereinbart werden, dass 1. der
Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber vertragswidrig ohne wichtigen Grund
vorzeitig aufgelöst wird; 2. das Geschäft während der Dauer des
Alleinvermittlungsauftrags vertragswidrig durch die Vermittlung eines anderen
vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustande gekommen ist, oder 3. das
Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags auf andere Art als
durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers
zustande gekommen ist.
(3) Leistungen nach Abs. 1 und Abs. 2 gelten als
Vergütungsbetrag im Sinn des § 1336 ABGB. Eine Vereinbarung nach § 15 MaklerG
ist bei Maklerverträgen mit Verbrauchern schriftlich zu treffen.
VI.
Konsumentenschutzbestimmungen
§ 30 b KSchG (1) Der Immobilienmakler hat vor
Abschluss des Maklervertrags dem Auftraggeber, der Verbraucher ist, mit der
Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers eine schriftliche Übersicht zu
geben, aus der hervorgeht, dass er als Makler einschreitet, und die sämtliche
dem Verbraucher durch den Abschluss des zu vermittelnden Geschäfts voraussichtlich
erwachsenden Kosten, einschließlich der Vermittlungsprovision ausweist. Die
Höhe der Vermittlungsprovision ist gesondert anzuführen; auf ein allfälliges
wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis im Sinn des § 6 Abs. 4 dritter
Satz MaklerG ist hinzuweisen. Wenn der Immobilienmakler kraft
Geschäftsgebrauchs als Doppelmakler tätig sein kann, hat diese Übersicht auch
einen Hinweis darauf zu enthalten. Bei erheblicher Änderung der Verhältnisse
hat der Immobilienmakler die Übersicht entsprechend richtig zu stellen. Erfüllt
der Makler diese Pflichten nicht spätestens vor Vertragserklärung des
Auftraggebers zum vermittelten Geschäft, so gilt § 3 Abs. 4 MaklerG
(Schadenersatz, Mäßigung).
(2) Der Immobilienmakler hat dem Auftraggeber die nach
§ 3 Abs. 3 MaklerG erforderlichen Nachrichten schriftlich mitzuteilen. Zu
diesen zählen jedenfalls auch sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des
zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. Anmerkung: Aufgrund des bestehenden
Geschäftgebrauchs können Immobilienmakler auch ohne ausdrückliche Einwilligung
des Auftraggebers als Doppelmakler tätig sein. Wird der Immobilienmakler
auftragsgemäß nur für eine Partei des zu vermittelnden Geschäfts tätig, hat er
dies dem Dritten mitzuteilen.
VII. Steuerliche Auswirkungen
bei Veräußerung
1. Veräußerungs- und Spekulationsgewinne sind
steuerpflichtig beim Verkäufer nach dem Einkommensteuerrecht
a. Bei Veräußerung einer im Betriebsvermögen stehenden Liegenschaft können – abhängig von Buchwert und Veräußerungserlös – steuerpflichtige Veräußerungsgewinne entstehen.
b. Bei Veräußerung einer im Privatvermögen stehenden Liegenschaft (bebaut oder unbebaut) innerhalb von 10 Jahren ab der entgeltlichen Anschaffung (Spekulationsfrist) unterliegen die Einkünfte aus Spekulationsgeschäften (Spekulationsgewinn) beim Veräußerer der Einkommensbesteuerung. Zur Ermittlung des Spekulationsgewinnes ist der um die Veräußerungskosten verminderte Veräußerungserlös den seinerzeitigen Anschaffungskosten, zuzüglich Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen und abzüglich steuerfreier Subventionen i. S. d. § 28 Abs. 6 EStG 1988 gegenüberzustellen.
Ab 1. Jänner 2007 sind darüber hinaus nachstehende
Absetzbeträge, insoweit diese steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht
worden sind, dem Zwischenergebnis hinzuzurechnen:
- Abschreibungsbeträge (AfA) von Anschaffungs- (auch »fiktive«) und Herstellungskosten, einschließlich jener AfA, welche bei Berechnung der besonderen Einkünfte (siehe unten) abgezogen worden sind
- Teilabsetzbeträge für Herstellungsaufwendungen (1/10, 1/15)
- Teilabsetzbeträge für Instandsetzungsaufwendungen (1/10)
- Instandsetzungsaufwendungen, soweit sofort in voller Höhe abgesetzt
- Abschreibungsbeträge (AfA) von Anschaffungs- (auch »fiktive«) und Herstellungskosten, einschließlich jener AfA, welche bei Berechnung der besonderen Einkünfte (siehe unten) abgezogen worden sind
- Teilabsetzbeträge für Herstellungsaufwendungen (1/10, 1/15)
- Teilabsetzbeträge für Instandsetzungsaufwendungen (1/10)
- Instandsetzungsaufwendungen, soweit sofort in voller Höhe abgesetzt
Im Falle einer verpflichtenden Nachversteuerung
(besondere Einkünfte) der begünstigt abgesetzten Teilabsetzbeträge für
Herstellungsaufwendungen (1/10, 1/15), kann der Nachversteuerungsbetrag in
Abzug gebracht werden. Im Ergebnis dürfen ab 2007 nur jene AfA-Beträge oder
aber auch Teilabsetzbeträge als Werbungskosten bei der
Spekulationsgewinnberechnung abgezogen werden, welche nach der Veräußerung
steuerlich nicht mehr berücksichtigt werden dürfen. Hat der Veräußerer die
Liegenschaft unentgeltlich (z.B. durch Schenkung, Erbschaft) erworben, so
errechnet sich die Spekulationsfrist ab dem Zeitpunkt der Anschaffung durch den
Rechtsvorgänger. Die vom Veräußerer zu entrichtende Einkommensteuer auf den
Spekulationsgewinn wird auf Antrag um die beim Erwerb entrichtete Erbschafts-
oder Schenkungssteuer ermäßigt.
2. Ausnahmeregelungen beim Spekulationsgewinn
a. Einkünfte aus der Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen (samt Grund und Boden), die dem Veräußerer seit der Anschaffung, mindestens aber seit zwei Jahren, als Hauptwohnsitz gedient haben, sind von der Besteuerung ausgenommen.
b. Bei selbst hergestellten Gebäuden unterliegt der auf den Wert des Gebäudes entfallende Anteil des Spekulationsgewinnes nicht der Besteuerung.
c. Bei Veräußerung von unbebautem Grund und Boden vermindert sich der Veräußerungsgewinn nach Ablauf von fünf Jahren seit der Anschaffung um jährlich 10%.
a. Einkünfte aus der Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen (samt Grund und Boden), die dem Veräußerer seit der Anschaffung, mindestens aber seit zwei Jahren, als Hauptwohnsitz gedient haben, sind von der Besteuerung ausgenommen.
b. Bei selbst hergestellten Gebäuden unterliegt der auf den Wert des Gebäudes entfallende Anteil des Spekulationsgewinnes nicht der Besteuerung.
c. Bei Veräußerung von unbebautem Grund und Boden vermindert sich der Veräußerungsgewinn nach Ablauf von fünf Jahren seit der Anschaffung um jährlich 10%.
3. Besondere Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Wurden innerhalb von 15 Jahren vor der Veräußerung eines Gebäudes Herstellungsaufwendungen (Verbesserungen) gemäß § 28 Abs. 3 EStG 1988 auf 10 bzw. 15 Jahre oder in den Jahren 1997 bis 1999 verteilt abgeschrieben oder gegen steuerfreie Rücklagen verrechnet, so hat der Veräußerer die Differenz zwischen dieser erhöhten Abschreibung und der rechnerischen »Normal-AfA« für Herstellungsaufwand als »besondere Einkünfte aus Vermietung« nachzuversteuern. Wenn seit dem ersten Jahr, für das die Herstellungsaufwendungen in Zehntel- und Fünfzehntelbeträgen abgesetzt wurden, mindestens sechs weitere Jahre verstrichen sind, sind über Antrag diese »besonderen Einkünfte«, beginnend mit dem Veranlagungsjahr, dem der Vorgang zuzurechnen ist, gleichmäßig verteilt auf drei Jahre anzusetzen.
Wurden innerhalb von 15 Jahren vor der Veräußerung eines Gebäudes Herstellungsaufwendungen (Verbesserungen) gemäß § 28 Abs. 3 EStG 1988 auf 10 bzw. 15 Jahre oder in den Jahren 1997 bis 1999 verteilt abgeschrieben oder gegen steuerfreie Rücklagen verrechnet, so hat der Veräußerer die Differenz zwischen dieser erhöhten Abschreibung und der rechnerischen »Normal-AfA« für Herstellungsaufwand als »besondere Einkünfte aus Vermietung« nachzuversteuern. Wenn seit dem ersten Jahr, für das die Herstellungsaufwendungen in Zehntel- und Fünfzehntelbeträgen abgesetzt wurden, mindestens sechs weitere Jahre verstrichen sind, sind über Antrag diese »besonderen Einkünfte«, beginnend mit dem Veranlagungsjahr, dem der Vorgang zuzurechnen ist, gleichmäßig verteilt auf drei Jahre anzusetzen.
4. Verlust der Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzung
Wenn der Verkäufer für Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen einen Antrag auf Absetzung in Teilbeträgen gemäß § 28 Abs. 2, 3 und 4 EStG 1988 (Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzung) gestellt hat, geht das Recht der Absetzung der im Zeitpunkt des Verkaufes noch nicht geltend gemachten Zehntel- bzw. Fünfzehntelbeträge für den Verkäufer und den Käufer verloren.
Wenn der Verkäufer für Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen einen Antrag auf Absetzung in Teilbeträgen gemäß § 28 Abs. 2, 3 und 4 EStG 1988 (Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzung) gestellt hat, geht das Recht der Absetzung der im Zeitpunkt des Verkaufes noch nicht geltend gemachten Zehntel- bzw. Fünfzehntelbeträge für den Verkäufer und den Käufer verloren.
5. Vorsteuerberichtigung und Umsatzsteuer
Vorsteuerbeträge, resultierend aus Anschaffungs- und Herstellungsaufwendungen, sowie aus Großreparaturen, sind bei Übertragung unter Lebenden innerhalb der nachfolgenden 9 Jahre anteilig zu berichtigen. Bei unternehmerischer Nutzung des Rechtsnachfolgers (z.B. Zinshaus) kann die Vorsteuerberichtigung vermieden werden, indem 20% Umsatzsteuer zum Kaufpreis zusätzlich in Rechnung gestellt wird. Da die Umsatzsteuer Teil des Kaufpreises ist, muss im Kaufvertrag auf diesen Umstand Bezug genommen werden.
Vorsteuerbeträge, resultierend aus Anschaffungs- und Herstellungsaufwendungen, sowie aus Großreparaturen, sind bei Übertragung unter Lebenden innerhalb der nachfolgenden 9 Jahre anteilig zu berichtigen. Bei unternehmerischer Nutzung des Rechtsnachfolgers (z.B. Zinshaus) kann die Vorsteuerberichtigung vermieden werden, indem 20% Umsatzsteuer zum Kaufpreis zusätzlich in Rechnung gestellt wird. Da die Umsatzsteuer Teil des Kaufpreises ist, muss im Kaufvertrag auf diesen Umstand Bezug genommen werden.
6. Verkauf von Waldgrundstücken
Die stillen Reserven aus dem stehenden Holz werden aufgedeckt und sind zu versteuern.
Die stillen Reserven aus dem stehenden Holz werden aufgedeckt und sind zu versteuern.
VIII. Energieausweis
Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) schreibt vor,
dass bei Verkauf oder In-Bestand-Gabe eines Gebäudes oder eines
Nutzungsobjektes der Verkäufer oder Bestandgeber dem Käufer oder Bestandnehmer
(Mieter oder Pächter) bis spätestens zur Abgabe der Vertragserklärung einen zu
diesem Zeitpunkt höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorzulegen und ihm
diesen, wenn der Vertrag abgeschlossen wird, auszuhändigen hat.
Der Verkäufer oder Bestandgeber hat die Wahl, entweder
einen Energieausweis über die Gesamtenergieeffizienz des Nutzungsobjekts oder die
Gesamtenergieeffizienz eines vergleichbaren Nutzungsobjekts im selben Gebäude
oder die Gesamtenergieeffizienz des gesamten Gebäudes aushändigen. Der
Energieausweis ist nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften zu
erstellen und soll eine vergleichbare Information über den energetischen
»Normverbrauch« eines Objekts verschaffen. Die Berechnung der Energiekennzahlen
basiert auf nutzungsunabhängigen Kenngrößen bei vordefinierten
Rahmenbedingungen, weshalb bei tatsächlicher Nutzung erhebliche Abweichungen
auftreten können. Wird kein Energieausweis vorgelegt, gilt gem. § 5 EAVG
zumindest eine dem Alter und Art des Gebäudes entsprechende
Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Keine Vorlagepflicht eines
Energieausweises besteht für jene Gebäude oder Nutzungsobjekte, für die auch
nach den jeweils anwendbaren baurechtlichen Vorschriften der Länder kein
Energieausweis erstellt werden muss.
IX. Rücktrittsrechte
1. Rücktritt vom Immobiliengeschäft nach § 30 a KSchG
Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher (§ 1 KSchG) ist und seine Vertragserklärung
- am Tag der erstmaligen Besichtigung des Vertragsobjektes abgegeben hat,
- seine Erklärung auf den Erwerb eines Bestandrechts (insbes. Mietrechts), eines sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsrechts oder des Eigentums gerichtet ist, und zwar
- an einer Wohnung, an einem Einfamilienwohnhaus oder einer Liegenschaft, die zum Bau eines Einfamilienwohnhauses geeignet ist, und dies
- zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder eines nahen Angehörigen dienen soll, kann binnen einer Woche schriftlich seinen Rücktritt erklären. Die Frist beginnt erst dann zu laufen, wenn der Verbraucher eine Zweitschrift der Vertragserklärung und eine Rücktrittsbelehrung erhalten hat, d.h. entweder am Tag nach Abgabe der Vertragserklärung oder, sofern die Zweitschrift samt Rücktrittsbelehrung später ausgehändigt worden ist, zu diesem späteren Zeitpunkt. Das Rücktrittsrecht erlischt jedenfalls spätestens einen Monat nach dem Tag der erstmaligen Besichtigung. Die Vereinbarung eines Angelds, Reugelds oder einer Anzahlung vor Ablauf der Rücktrittsfrist nach § 30 a KSchG ist unwirksam.
Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher (§ 1 KSchG) ist und seine Vertragserklärung
- am Tag der erstmaligen Besichtigung des Vertragsobjektes abgegeben hat,
- seine Erklärung auf den Erwerb eines Bestandrechts (insbes. Mietrechts), eines sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsrechts oder des Eigentums gerichtet ist, und zwar
- an einer Wohnung, an einem Einfamilienwohnhaus oder einer Liegenschaft, die zum Bau eines Einfamilienwohnhauses geeignet ist, und dies
- zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder eines nahen Angehörigen dienen soll, kann binnen einer Woche schriftlich seinen Rücktritt erklären. Die Frist beginnt erst dann zu laufen, wenn der Verbraucher eine Zweitschrift der Vertragserklärung und eine Rücktrittsbelehrung erhalten hat, d.h. entweder am Tag nach Abgabe der Vertragserklärung oder, sofern die Zweitschrift samt Rücktrittsbelehrung später ausgehändigt worden ist, zu diesem späteren Zeitpunkt. Das Rücktrittsrecht erlischt jedenfalls spätestens einen Monat nach dem Tag der erstmaligen Besichtigung. Die Vereinbarung eines Angelds, Reugelds oder einer Anzahlung vor Ablauf der Rücktrittsfrist nach § 30 a KSchG ist unwirksam.
2. Rücktrittsrecht bei »Haustürgeschäften« nach § 3
KSchG
Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher (§ 1 KSchG) ist und seine Vertragserklärung
- weder in den Geschäftsräumen des Immobilienmaklers abgegeben,
- noch die Geschäftsverbindung zur Schließung des Vertrages mit dem Immobilienmakler selbst angebahnt hat, kann bis zum Zustandekommen des Vertrages oder danach binnen einer Woche schriftlich seinen Rücktritt erklären. Die Frist beginnt erst zu laufen, wenn dem Verbraucher eine »Urkunde« ausgefolgt wurde, die Namen und Anschrift des Unternehmers, die zur Identifizierung des Vertrages notwendigen Angaben und eine Belehrung über das Rücktrittsrecht enthält. Bei fehlender oder fehlerhafter Belehrung über das Rücktrittsrecht steht dem Konsumenten dieses ohne eine Befristung zu.
Anmerkung: Nimmt der Verbraucher z.B. aufgrund eines Inserates des Immobilienmaklers mit diesem Verbindung auf, so hat der Verbraucher selbst angebahnt und daher – gleichgültig, wo der Vertrag geschlossen wurde – kein Rücktrittsrecht gemäß § 3 KSchG.
Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher (§ 1 KSchG) ist und seine Vertragserklärung
- weder in den Geschäftsräumen des Immobilienmaklers abgegeben,
- noch die Geschäftsverbindung zur Schließung des Vertrages mit dem Immobilienmakler selbst angebahnt hat, kann bis zum Zustandekommen des Vertrages oder danach binnen einer Woche schriftlich seinen Rücktritt erklären. Die Frist beginnt erst zu laufen, wenn dem Verbraucher eine »Urkunde« ausgefolgt wurde, die Namen und Anschrift des Unternehmers, die zur Identifizierung des Vertrages notwendigen Angaben und eine Belehrung über das Rücktrittsrecht enthält. Bei fehlender oder fehlerhafter Belehrung über das Rücktrittsrecht steht dem Konsumenten dieses ohne eine Befristung zu.
Anmerkung: Nimmt der Verbraucher z.B. aufgrund eines Inserates des Immobilienmaklers mit diesem Verbindung auf, so hat der Verbraucher selbst angebahnt und daher – gleichgültig, wo der Vertrag geschlossen wurde – kein Rücktrittsrecht gemäß § 3 KSchG.
3. Das Rücktrittsrecht bei Nichteintritt maßgeblicher
Umstände
(§ 3 a KSchG)
Der Verbraucher kann von seinem Vertragsantrag oder vom Vertrag schriftlich zurücktreten, wenn
- ohne seine Veranlassung,
- maßgebliche Umstände,
- die vom Unternehmer als wahrscheinlich dargestellt wurden,
- nicht oder in erheblich geringerem Ausmaß eingetreten sind.
- Maßgebliche Umstände sind
- die erforderliche Mitwirkung oder Zustimmung eines Dritten,
- steuerrechtliche Vorteile,
- eine öffentliche Förderung oder die Aussicht auf einen Kredit.
Der Verbraucher kann von seinem Vertragsantrag oder vom Vertrag schriftlich zurücktreten, wenn
- ohne seine Veranlassung,
- maßgebliche Umstände,
- die vom Unternehmer als wahrscheinlich dargestellt wurden,
- nicht oder in erheblich geringerem Ausmaß eingetreten sind.
- Maßgebliche Umstände sind
- die erforderliche Mitwirkung oder Zustimmung eines Dritten,
- steuerrechtliche Vorteile,
- eine öffentliche Förderung oder die Aussicht auf einen Kredit.
Die Rücktrittsfrist beträgt eine Woche ab Erkennbarkeit
des Nichteintritts für den Verbraucher, wenn er über dieses Rücktrittsrecht
schriftlich belehrt wurde. Das Rücktrittsrecht endet aber jedenfalls einen
Monat nach beidseitiger vollständiger Vertragserfüllung.
Ausnahmen vom Rücktrittsrecht
:
- Wissen oder wissen müssen des Verbrauchers über den Nichteintritt bei den Vertragsverhandlungen.
- im einzelnen ausgehandelter Ausschluss des Rücktrittsrechtes (formularmäßig nicht abdeckbar).
- angemessene Vertragsanpassung.
- Wissen oder wissen müssen des Verbrauchers über den Nichteintritt bei den Vertragsverhandlungen.
- im einzelnen ausgehandelter Ausschluss des Rücktrittsrechtes (formularmäßig nicht abdeckbar).
- angemessene Vertragsanpassung.
4. Das Rücktrittsrecht beim Bauträgervertrag nach § 5
BTVG
Mit dem Bauträgervertragsgesetz wurden Schutzbestimmungen für die Erwerber von Rechten an erst zu errichten- den bzw. durchgreifend zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen bzw. Geschäftsräumen geschaffen. Das Gesetz ist nur auf Bauträgerverträge anzuwenden, bei denen Vorauszahlungen von mehr als EUR 150,– pro Quadratmeter Nutzfläche zu leisten sind. Der Erwerber kann von seiner Vertragserklärung zurücktreten, wenn ihm der Bauträger nicht eine Woche vor deren Abgabe schriftlich folgendes mitgeteilt hat:
Mit dem Bauträgervertragsgesetz wurden Schutzbestimmungen für die Erwerber von Rechten an erst zu errichten- den bzw. durchgreifend zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen bzw. Geschäftsräumen geschaffen. Das Gesetz ist nur auf Bauträgerverträge anzuwenden, bei denen Vorauszahlungen von mehr als EUR 150,– pro Quadratmeter Nutzfläche zu leisten sind. Der Erwerber kann von seiner Vertragserklärung zurücktreten, wenn ihm der Bauträger nicht eine Woche vor deren Abgabe schriftlich folgendes mitgeteilt hat:
1. den vorgesehenen Vertragsinhalt;
2. wenn die Sicherungspflicht nach § 7 Abs. 6 Z 2 (Sperrkontomodell) erfüllt werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der Vereinbarung mit dem Kreditinstitut;
3. wenn die Sicherungspflicht nach § 7 Abs. 6 Z 3 (Bonitätsmodell im geförderten Mietwohnbau) erfüllt werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der Bescheinigung nach § 7Abs. 6 Z 3 lit. c;
4. wenn die Sicherungspflicht schuldrechtlich (§ 8) ohne Bestellung eines Treuhänders (Garantie, Versicherung) erfüllt werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der ihm auszustellenden Sicherheit;
5. wenn die Sicherungspflicht des Bauträgers durch grundbücherliche Sicherstellung (§ 9 und 10) erfüllt werden soll (Ratenplan A oder B), gegebenenfalls den vorgesehenen Wortlaut der Zusatzsicherheit nach § 9 Abs. 4.
2. wenn die Sicherungspflicht nach § 7 Abs. 6 Z 2 (Sperrkontomodell) erfüllt werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der Vereinbarung mit dem Kreditinstitut;
3. wenn die Sicherungspflicht nach § 7 Abs. 6 Z 3 (Bonitätsmodell im geförderten Mietwohnbau) erfüllt werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der Bescheinigung nach § 7Abs. 6 Z 3 lit. c;
4. wenn die Sicherungspflicht schuldrechtlich (§ 8) ohne Bestellung eines Treuhänders (Garantie, Versicherung) erfüllt werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der ihm auszustellenden Sicherheit;
5. wenn die Sicherungspflicht des Bauträgers durch grundbücherliche Sicherstellung (§ 9 und 10) erfüllt werden soll (Ratenplan A oder B), gegebenenfalls den vorgesehenen Wortlaut der Zusatzsicherheit nach § 9 Abs. 4.
Sofern der Erwerber nicht spätestens eine Woche vor
Abgabe seiner Vertragserklärung die oben in Pkt. 1–5 genannten Informationen
sowie eine Belehrung über das Rücktrittsrecht schriftlich erhält, steht ihm ein
Rücktrittsrecht zu. Der Rücktritt kann vor Zustandekommen des Vertrages
unbefristet erklärt werden; danach ist der Rücktritt binnen 14 Tagen zu
erklären. Die Rücktrittsfrist beginnt mit Erhalt der Informationen zu laufen,
jedoch nicht vor Zustandekommen des Vertrages. Unabhängig vom Erhalt dieser
Informationen erlischt das Rücktrittsrecht aber jedenfalls spätestens 6 Wochen
nach Zustandekommen des Vertrages. Darüber hinaus kann der Erwerber von seiner
Vertragserklärung zurücktreten, wenn eine von den Parteien dem Vertrag zugrunde
gelegte Wohnbauförderung ganz oder in erheblichem Ausmaß aus nicht bei ihm
gelegenen Gründen nicht gewährt wird. Der Rücktritt ist binnen 14 Tagen zu
erklären. Die Rücktrittsfrist beginnt, sobald der Erwerber vom Unterbleiben der
Wohnbauförderung informiert wird und gleichzeitig oder nachher eine
schriftliche Belehrung über das Rücktrittsrecht erhält. Das Rücktrittsrecht
erlischt jedoch spätestens 6 Wochen nach Erhalt der Information über das
Unterbleiben der Wohnbauförderung. Der Erwerber kann den Rücktritt dem
Bauträger oder dem Treuhänder gegenüber schriftlich erklären.
Eine an
den Immobilienmakler gerichtete Rücktrittserklärung bezüglich eines
Immobiliengeschäfts gilt auch für einen im Zug der Vertragserklärung
geschlossenen Maklervertrag. Die Absendung der Rücktrittserklärung am letzten
Tag der Frist (Datum des Poststempels) genügt. Als Rücktrittserklärung genügt
die Übersendung eines Schriftstückes, das eine Vertragserklärung auch nur einer
Partei enthält, mit einem Zusatz, der die Ablehnung des Verbrauchers erkennen lässt.